Jerat Bunga Mengambang KPR
Oleh: Prof. Dr. Budi Frensidy – Penulis Buku Matematika Keuangan
KONTAN – (8/11/2021) Sepuluh tahun lalu saya mengambil kredit pemilikan rumah (KPR) dari sebuah bank BUMN untuk membeli sebuah rumah yang dijual pemiliknya karena butuh uang. Saat itu dana saya hanya cukup untuk membayar dua pertiganya saja. Bunga dinyatakan tetap untuk dua tahun pertama, yaitu 7,49% dan mengambang sesudahnya.
Saya sepenuhnya sadar, menerima bunga mengambang untuk sebuah KPR berarti siap menerima bunga KPR dinaikkan dari kesepakatan awal saat inflasi menanjak, tetapi tidak disesuaikan saat inflasi turun. Saya juga paham bunga mengambang tidak fair karena tidak ada acuannya. Tanpa acuan yang pasti, misal inflasi tahunan plus 2% atau bunga acuan BI plus 3%, bank bisa menaikkan bunga sesuka hatinya.
Sedihnya, Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) membiarkan praktik ini dan tidak pernah memberikan perlindungan untuk nasabah KPR. Keluhan dan protes nasabah tidak pernah dihiraukan. Memahami praktik perbankan di Indonesia yang sangat merugikan debitur dan tidak fair ini, saya selalu mengajukan tenor kredit singkat setiap kali mengajukan KPR, yaitu 5 tahun.
Namun, karena kekurangmampuan analis kreditnya, bank hanya menyetujui tenor kredit 15 tahun. Akibatnya, asuransi jiwa dan asuransi kerugian yang harus dibayarkan pun meningkat, yaitu Rp22,9 juta dan Rp2,5 juta, atau total Rp25,4 juta. Petugas bank meyakinkan saya jika nantinya sebagian biaya asuransi jiwa dapat diambil jika saya melunasi KPR lebih cepat.
Awalnya saya bahkan dikenakan biaya asuransi jiwa yang sangat tinggi yaitu Rp28 juta lebih sebelum saya meminta bank itu untuk mencari asuransi lain yang lebih murah. Sejatinya, menurut saya, total angka Rp25,4 juta di atas juga masih ketinggian.
Akibat negosiasi yang alot soal tenor dan macam-macam biaya yang ditimbulkannya, saya baru bersedia menandatangani perjanjian kredit di hari kerja terakhir tahun itu. Kala itu, besar pinjaman disepakati Rp620 juta dengan bunga efektif 7,49% dan tenor 15 tahun.
Berbekal matematika keuangan, Anda tentunya dapat menghitung angsuran bulanan adalah Rp5.743.954. Itulah yang saya bayarkan selama 24 bulan dengan cara auto-debet.
Lalu datanglah masa penetapan bunga mengambang yang saya takutkan. Saya menghitung, jika saldo KPR saya setelah 24 bulan angsuran menjadi Rp571.639.814. Surat pemberitahuan mengenai penyesuaian bunga KPR ini tidak pernah saya terima.
Mengingat inflasi melesat ke 8,4% pada tahun 2013, sejujurnya saya sudah memperkirakan bunga KPR akan dinaikkan, tetapi prediksi saya maksimal 3% atau menjadi 10,5%. Sebagai perbandingan, bunga acuan BI naik 1,75% selama dua tahun itu.
Ternyata suku bunga meroket menjadi 13,5% p.a. sehingga angsuran yang semula Rp5,7 juta menjadi Rp7,8 juta, naik Rp2,1 juta atau 36%. Sejumlah itulah rekening tabungan saya terdebit pada akhir bulan Januari 2014 untuk angsuran KPR. Jika Anda masih menunggak KPR konvensional saat inflasi merangkak naik, Anda pun akan mengalami penyesuaian bunga yang menyesakkan seperti ini saat bunga mengambang mulai diterapkan. Inilah satu dari sekian banyak trik perbankan kita.
Jika Anda terpaksa harus mengambil KPR dengan bunga mengambang, pilihlah bank yang periode bunga tetapnya selama mungkin, katakan 5 tahun jika ada, meskipun bunga yang dikenakan 0,5-1% lebih tinggi daripada KPR dengan bunga tetap hanya dua tahun. Alternatif lain agar tidak dirugikan bank soal KPR adalah dengan mengambil KPR syariah yang selalu menggunakan bunga tetap selama perbedaan bunganya tidak lebih dari 2%.
Mengapa saya tetap mengambil KPR yang hanya memberi bunga tetap 24 bulan sementara ada bank lain yang menawarkan periode 55 bulan? Ini karena saya sudah menyiapkan diri melunasi pinjaman lebih cepat meski ada penalti 2,5% jika bunga KPR setelah dua tahun dinaikkan tidak wajar. Kekhawatiran saya ini benar terjadi. Sekitar empat bulan kemudian, saya melunasi sisa utang di atas.
Soal KPR, bank mendapatkan opsi menaikkan suku bunga tanpa acuan dengan gratis. Sementara debitur mempunyai opsi pelunasan lebih cepat tetapi dengan denda 2,5%. Denda ini juga khas bank-bank di sini karena di banyak negara lain tidak ada denda itu.
Sejatinya debitur masih mempunyai satu opsi lain yang juga tidak gratis, yaitu opsi refinancing alias mengambil KPR baru dari bank lain dengan bunga jauh lebih rendah untuk melunasi KPR lama. Sebagai perbandingan, bunga bank BUMN di atas untuk KPR baru hanya 10%, jauh di bawah 13,5% yang dikenakan terhadap debitur lamanya. Bank punya trik, kita mestinya punya akal dan logika keuangan.
Dus, selain menikmati spread terbesar di dunia di kisaran 5-6% p.a., bank-bank kita juga memasang banyak jebakan untuk para debiturnya. Ini yang menyebabkan total laba perbankan kita naik kencang dari Rp30,6 triliun di tahun 2008 menjadi Rp156,5 triliun tahun 2019 lalu, sebelum terhempas karena pandemi tahun lalu.
Bank-bank asing pun berbondong-bondong masuk dan mengakuisisi bank-bank lokal. Jika di negara-negara lain, bank-bank asing dibatasi untuk masuk, kenapa di negara kita yang potensi keuntungannya begitu menggiurkan justru membuka pintu lebar-lebar?
Sumber: Koran Kontan. Edisi: Senin, 8 November 2021. Rubrik Bursa – Wake Up Call. Halaman 3.