Refinancing KPR Itu Mudah
Oleh: Prof. Dr. Budi Frensidy – Guru Besar FEB UI
KONTAN – (27/6/2022) Dua tahun lalu, saat inflasi dan bunga pasar sedang rendah-rendahnya, katakan Anda mengambil kredit pemilikan rumah (KPR) dengan nilai Rp500 juta dari sebuah bank. KPR tersebut mematok bunga efektif 6% p.a. untuk periode 120 bulan, dengan nilai angsuran bulanan sebesar Rp5.551.025.
Dalam kontrak kredit yang ditandatangani bersama disebutkan, jika bunga yang sebesar 6% p.a. tersebut akan dievaluasi setelah dua tahun. Selain itu, debitur akan dikenakan denda sebesar 2% untuk pelunasan lebih cepat.
Setelah dua tahun mengangsur, ternyata inflasi melesat. Alhasil, suku bunga pinjaman pun mengalami peningkatan. Bunga KPR Anda juga ikut terkerek hingga menjadi sebesar 10,5%.
Jika sebelumnya nilai angsuran Anda per bulan adalah sebesar Rp5,55 juta, sekarang nilai angsuran tersebut menjadi sebesar Rp6.521.963, atau naik 17,5%. Bagaimanakah sebaiknya Anda bersikap menghadapi keputusan bank ini?
Mungkin bisa jadi ada yang mengusulkan agar Anda menghentikan pembayaran angsuran bulanan. Ini tentunya bukan tindakan yang bijak untuk dilakukan. Jika ini dilakukan, bukannya keuntungan yang akan Anda peroleh, tetapi justru kerugian.
Jangan lupa, bank akan selalu mengenakan bunga untuk saldo yang tertunggak. Nilai saldo terutang KPR Anda sejatinya malah akan meningkat jika sikap ini yang diambil.
Pendapat yang lebih rasional akan mengusulkan kalau KPR sebaiknya langsung dilunasi jika suku bunganya dinaikkan tanpa persetujuan dan basis yang jelas. Mengenai jumlahnya, tentunya bukan sebesar Rp400 juta (dihitung dari 96/120 x Rp500 juta) seperti yang diduga banyak orang, tetapi lebih besar dari itu.
Kita ketahui bersama kalau setiap angsuran kredit terdiri atas dua komponen, yaitu pembayaran bunga dan pelunasan pokok. Untuk periode-periode awal, sebagian besar angsuran adalah untuk membayar bunga.
Yang benar, saldo KPR itu sekarang adalah Rp422.406.466. Angka ini dapat mudah dicari dengan memahami matematika keuangan, salah satu buku yang saya tulis. Anda bisa menggunakan excel, kalkulator finansial, atau kalkulator ilmiah untuk memperoleh angka di atas.
Karena ada denda 2%, diperlukan dana pelunasan sebesar Rp430,85 juta. Kalau dana tersebut saat ini dimiliki, silakan lunasi KPR Anda yang bunganya dinaikkan tanpa acuan itu.
Bagaimana jika uang sebesar itu belum ada? Jika Anda cerdas, Anda akan berusaha melakukan refinancing, yaitu melunasi KPR lama dengan KPR baru dengan suku bunga yang lebih rendah. Karena persaingan antarbank dalam menyalurkan kreditnya, suku bunga KPR baru umumnya lebih rendah daripada suku bunga disesuaikan.
Selama angsuran KPR baru lebih kecil daripada angsuran KPR lama, tanpa Anda menyetor dana tambahan sama sekali, untuk periode waktu yang sama yaitu 96 bulan, refinancing sepatutnya dilakukan. Berbeda dengan individu, korporasi sudah sangat sering melakukan praktik refinancing utang atau obligasi seperti ini, untuk menghemat biaya bunga.
Untuk itu, carilah informasi mengenai bunga KPR bank lain, prosedur untuk mengoper KPR, dan biaya-biaya yang dikenakan. Misalkan ada bank lain yang bersedia mengambil alih KPR Anda dan menawarkan bunga efektif 7,5% p.a. untuk masa 96 bulan. Selain biaya bunga, asumsikan masih ada biaya provisi, administrasi, dan oper kredit yang totalnya, katakan 1% dari saldo KPR.
Apakah KPR baru yang harus dimohon adalah Rp430,85 juta? Karena ada macam-macam biaya bank yang 1% ini, Anda hanya akan menerima Rp426,55 juta jika hanya mengajukan kebutuhan dana Rp430,85 juta. Angka ini tidak cukup untuk melunasi KPR lama.
Anda harus merogoh Rp4,3 juta dari saku sendiri untuk biaya provisi bank baru. Karenanya, besar KPR baru yang harus diajukan adalah Rp435.206.662. Dengan dana sebesar ini, KPR lama Anda akan dapat dibayar lunas.
Yang lebih penting lagi, Anda memastikan tidak keluar uang satu rupiah pun untuk proses refinancing ini. Bukan bermaksud untuk pelit, cara ini dilakukan sekedar untuk memudahkan analisis biaya-manfaat. Dengan pendekatan ini, kita akan mengetahui besar penghematan akibat refinancing.
Setelah refinancing, Anda tetap punya kewajiban untuk membayar 96 angsuran bulanan, tetapi kepada bank baru yang memberikan KPR sebesar Rp435,2 juta di atas. Dengan suku bunga KPR baru yang hanya 7,5% p.a. efektif, besar angsuran bulanan menjadi hanya sebesar Rp6.042.353.
Keuntungan yang Anda peroleh adalah selisih antara angsuran KPR lama dengan angsuran KPR baru, yaitu sebesar Rp479.610 setiap bulan. Atau bila ditotal nilainya sekitar Rp46,04 juta untuk 96 bulan.
Jika diteliti, selisih suku bunga KPR adalah sekitar 3% per tahun dan untuk periode 8 tahun tersisa mestinya besar penghematan sekitar 24%. Tetapi mengapa penghematan yang diperoleh tidak sebesar itu, hanya sekitar separuhnya?
Alasannya adalah karena adanya denda pelunasan (2%) dan biaya bank yang macam-macam itu (1%) yang harus dibayarkan sekarang. Sementara manfaat di atas adalah untuk periode 96 bulan. Kedua faktor ini harus Anda perhatikan baik-baik dalam melakukan refinancing, karena akan menggerus keuntungan yang Anda peroleh sebagai debitur.
Maksudnya adalah, jika periode KPR tinggal satu atau dua tahun, refinancing sebaiknya tidak dilakukan, karena sangat mungkin biayanya lebih besar daripada manfaatnya. Semakin besar perbedaan suku bunga KPR dan semakin lama periode tersisa, semakin besar manfaat refinancing.
Sebaliknya, semakin besar denda pelunasan lebih cepat dan kian besar biaya yang dikenakan bank baru, semakin kecil manfaat yang diterima. Anda masih berniat refinancing KPR? Pastikan Anda melakukan analisis biaya-manfaat seperti di atas.
Sumber: Koran Kontan. Edisi: Senin, 27 Juni 2022. Rubrik Portofolio – Wake Up Call. Halaman 4.